Établir à quoi correspond la valeur d’un logement ou d’un local professionnel est indispensable pour déterminer le prix lors des achats et des ventes, mais aussi pour calculer les impôts. Les caractéristiques qui alimentent l’attrait d’une propriété sur le marché, en fait, n’affectent pas forcement le contexte cadastral.

Qu’est-ce que le calcul de la valeur des biens ?

Pour connaître la valeur en euros d’une maison ou d’un magasin, il est toujours nécessaire de préciser dans quel contexte on se situe. En effet, le calcul de la valeur des biens peut partir de différentes hypothèses et, surtout, aboutir à des résultats incohérents. De plus, l’estimation d’une maison à Brest ou dans une autre région peut se faire de plusieurs manières.

La reconnaissance en ligne pour connaître la cotation de notre appartement sur la base de similitudes avec d’autres logements sur le marché n’est pas comparable à l’évaluation réalisée par des agents immobiliers experts. Déterminer des chiffres réalistes, sur la base de la vérification de paramètres standard, requiert une expertise et la capacité d’interpréter les qualités de la propriété.

Quel est le but du calcul de la valeur de la propriété ?

En résumé, récapitulons les situations dans lesquelles nous devons calculer la valeur du bien.

Achat et vente

Dans les phases précédant la vente proprement dite ou au moment du changement effectif de propriétaire, la valeur marchande du bien est indispensable pour fixer le prix à proposer aux acheteurs potentiels. Si l’achat et la vente ont lieu par l’intermédiaire d’une agence, l’évaluation sera très probablement effectuée par un agent immobilier. Il guidera le client dans la définition des clauses du contrat, y compris celle, décisive, concernant la somme à payer.

Location

Un propriétaire qui décide de louer son bien dans le cadre d’un contrat de pleine propriété fixera la part du locataire en tenant compte des particularités du bien, c’est-à-dire de sa valeur marchande. Là encore, le rôle de l’agent peut être déterminant pour formuler une offre de location avantageuse qui tienne compte de tous les mérites du bien.

Quels sont les critères appliqués pour calculer la valeur de la propriété ?

Les paramètres à prendre en compte pour calculer la valeur marchande d’un bien sont nombreux et doivent être correctement analysés, si possible, par des évaluateurs professionnels. La formule suivante est généralement utilisée pour estimer un logement :

Valeur marchande = prix du mètre carré x coefficients de mérite x surface commerciale

Le prix au mètre carré peut être déduit du répertoire d’informations collectées dans la ville ou le quartier. Le prix moyen au mètre carré est produit en traitant les données sur les achats et les ventes de biens immobiliers sur le marché.

Parmi les caractéristiques utilisées pour dériver les coefficients de mérite, les suivantes sont évaluées :

• L’étage sur lequel se trouve le bien (par exemple, le dernier étage sans ascenseur subit une réduction de valeur de 30 %)
• L’état de conservation (un bien rénové gagne 10 %) ;
• L’orientation.

La surface commerciale d’une propriété, qui est considérée comme une seule entité avec ses dépendances, le cas échéant, est égale à la somme des surfaces couvertes (y compris les murs) et non couvertes. Le décompte comprend donc à la fois la surface occupée par les murs et, par exemple, les mètres carrés des balcons et des places de stationnement non couvertes.